养老地产研究

2016-3-22 14:44| 编辑: sd1561026 |原作者: 马云飞|来自: 中华建设网

摘要: 国内现有养老地产的投资人有开发商、保险资金、民营及政府民政部门等四类,由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院以及社区老年人活动中心为主,具有福利性质;保险资金主攻租赁型高端养老公寓;房地产开发 ...
  一、养老地产现状及前景

  我国整个养老地产供给市场尚处于萌芽期,涉足养老产业的企业大多仍在摸索,行业无领军企业,无大规模开发和运营成功的先例,也无成功的商业模式和发展模式值得业内推广。国内现有养老地产的投资人有开发商、保险资金、民营及政府民政部门等四类,由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院以及社区老年人活动中心为主,具有福利性质;保险资金主攻租赁型高端养老公寓;房地产开发商则多在普通住宅小区中配建出售型养老住宅。

  二、目前存在的问题

  1.缺乏政策支持

  目前,养老产业的扶持政策仍仅停留在研究阶段。从拿地、建设到经营阶段,开发建设企业都需自担风险,缺乏具体政策支持,也无制度可循。在国外,政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外,尚无明确政策表示可以对盈利性养老地产的开发过程提供优惠。取地优惠难实现,优惠政策偏向公立及非盈利养老机构。

  2.运营模式尚不成熟

  目前国内开发商所运营的养老地产,基本上还是延续买地、建房、卖房的经营模式,和普通住宅无太大区别,只是配备了一些常规的医疗服务,品牌企业处于研发和试点阶段。2010年底,万科在北京房山窦店“万科幸福汇”项目,拿出一栋楼试点养老地产,但直至今日万科养老地产具体操作模式仍在探索阶段。

  3.项目去化速度偏慢

  除正常销售的产权物业外,自持物业(含非产权)由于其产权瑕疵、住房贷款等方面的硬伤,在某种程度上导致其市场接受程度反较普通住宅项目偏低,影响项目去化速度,致使开发商资金沉淀、存货积压与资金周转压力。万科随园嘉树销售顾问坦陈自持物业面临的销售压力非常大;运营较好的上海亲和源800多套公寓用了5年时间才基本去化完毕,其实际入住率也仅70%。客户对非产权物业抗拒客观存在,住房贷款问题。

  4.产业链条断层

  养老地产除了地段、规划、装修等传统住宅硬件卖点外,更核心的是未来社区内的各类生活配套和运营服务,而这些软实力显然需要整条养老产业链的支撑。目前国内整个养老产业还处于萌芽期,很多相关的产业尚未成熟,比如针对老年人生活需要的各类智能家具、居家使用的康复设备,倒按揭类老年人金融理财服务等,在当前的行业环境下,国内项目要达到这样的软件标准需要依靠进口和制度创新,这无疑加大了国内企业开发经营养老地产项目的难度和成本。

  5.专业护理人员缺乏

  由于我国养老产业仍处于萌芽期,我国专业的护理人员仍十分缺乏,按老年人与护理员的比例为3︰1推算,全国最少需要1000万名养老护理员。而目前,诸如老年病专业医师、康复治疗师、长期照护护士、心理咨询师、营养师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员匮乏。为解决这一问题,各考察项目或者联合专业的医疗服务机构(如保利与安平医疗的合作),或者招聘非专业人员、通过专业护理培训达到岗位要求(如北京太阳城),但与社会需求量相比,仍然存在太大差距。未来老年社区的发展如果没有大量上述专业或准专业人员的参与,项目运营难度大的问题难以化解,行业很难可持续发展。

  三、运营模式及投资回报

  1.运营模式

  除保险企业受“只能持有”的政策限制外,鉴于较高的融资成本,房地产开发企业多选择“全部销售”或“销售+持有”的运营模式,尽量减小持有物业的比例,通过物业销售完成资金回收与利润实现。具体模式如下:

  (1)“全部出售”

  以养老住宅概念,出售房屋产权为主,并通过房屋出售完成开发投入回收与利润实现。如武汉江夏藏龙岛的侨亚中华孝庄及北京顺义区潮白河畔的东方太阳城。

  (2)“销售+持有”

  开发商拿出一定面积的住宅(通常为联排别墅或大面积的公寓)进行销售,另一部分用来满足老年人医疗、娱乐、购物中心等配套及部分住宅公寓则自持,如北京昌平区的北京太阳城项目。

  (3)“全部持有”

  该模式对投资商的资金实力要求较高,其产品全部自持运营,目前完全采取该模式的主要为保险企业,如去年10月刚开始营业的武汉合众优年养老社区。除保险企业外,北京东燕郊的燕达国际健康城采取此模式,其入门费需一次性交纳30~100万。另上海南汇区的亲和源养老社区,采取的所谓“会员制管理”模式,即通过出售长、短租会员卡的形式收回投资,其与该模式类似。

  2.投资回报

  从所考察的项目实际情况来看,在模式上,除正常销售的产权物业外,自持物业(含非产权)基本思路是通过收取较高的会员费基本实现项目建设投资回收,通过高质量运营实现项目较高的入住率并可获取运营部分利润,另可获得项目物业的升值收益。从收益上,单就“全部出售”的武汉市侨亚中华孝庄及侨亚颐乐园两个项目的实际情况看,其应可以实现盈亏平衡,甚至还可获得一定利润。

  虽然国家目前还没有对养老用地的性质、供地方式及指导价格进行明确,但由于养老地产具有一定公益性的特点,各地政府实际供地会有一定倾斜,具体幅度却各不相同。现国内大部分养老地产都是用旅游地产、工业地产等思路拿到土地,或者有些用地虽然是招拍挂方式取得,但开发商已预先和当地政府达成合作协议,招拍挂只是走个程序而已,其土地成本很难完全清楚。公开资料中也很难收集到对其实际盈利情况的介绍,故对目前国内从事养老地产的企业实际投资回报尚不能进行准确判断。但通过“直接租赁”、“销售会员”或“会员+租赁”取得的收入,在一定前提下可以确认为当期收入指标。另,为赚取租金或资本增值收益而持有的房地产项目,可归入投资性房地产,不推高存货指标。

  四、对进军养老发产项目的设想

  1.寻求追求稳定长期回报的资金支持

  由于现阶段存货较多及成本控制相对较弱等原因,房地产业资金流一直较为紧张,很难再有富余资金进行养老地产投资,而养老地产本质上是服务性质的养老地产,其一次性资金投入大而且回报慢,若想达到良性运营的发展起码需要10~15年的时间。目前在国内投资高端养老地产的多是保险企业,其主要原因是保险资产约有80%为寿险资产,而寿险负债期一般在15年左右,这与养老地产的投资回收期非常匹配。现阶段许多保险企业及国外基金也比较看好中国的养老地产且欲寻合作,若有意向可主动与这些机构进行接洽,探讨合作事宜。

  2.寻求适合发展养老地产的土地

  尽管在政策咨询过程中,政府部门并未明确养老地产取地的优惠政策,但在项目考察中,北京太阳城仍然通过“以医疗健康和养老为开发方向,配建相关设施”,以每亩30万元的低价拿到623亩土地;上海亲和源项目亦为协议取地。故在养老地产项目取地上,仍然存在低价取得的可能性。房地产公司可通过加强与政府部门的交流沟通,争取以优惠的价格获取具有较好自然环境属性、适合开发养老地产项目的土地。

  3.实现成本管控等能力提升

  首先,由于养老地产的消费群体具有特殊性,在建造时要投入比普通住宅项目更多的资金,如社区的无障碍通道、慢速电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计及监测、显示、应急、广播等系统,这些都比普通住宅要求更高。其次,养老地产在配套方面的投入也很大,如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量配套设施设备。最后,由于需要对公共服务设施进行定期维护和服务人员培训,养老地产的运营成本也远高于普通住宅。因此对于从事养老地产的开发商来说,其成本管控能力要求更高,还应做好在养老地产设计、精装、运营等方面的研究。

  4.开展养老地产工作试点

  养老地产与其他的房地产项目无论是从产品设计还是运营模式上均有很大的不同,因此在全面进入养老地产前,我们可以进行养老概念住宅试点。如在景观较好的郊区盘中嵌入部分适宜老年人居住的建筑单元,在设计上充分考虑老年人的特殊需求,注重户型及无障碍设计、小额增加配套、丰富配套功能等。

  5.进行相关人员储备

  进军养老地产,应体现高品质,因此对从业人员要求相应较高,而我国现从事养老服务的专业服务人员严重短缺。故可利用医院、培训中心及物业公司等优势资源,有意识地提前进行相关人员培训储备。可先在物业公司所服务的小区尝试为小区老年人适当开展养老服务,利用物业公司的固有优势——一是其24小时不离小区、能解决老人紧急求助问题;二是长期服务于业主、容易取得住户信任;三是物业拥有小区会所、场地及等公共设施管理主导权,将养老服务经验积累与人才培养有机结合。

  五、结语

  随着经济发展,人们日益富裕,养老观念转变,养老地产在未来5~10年将成为一个新的重要经济增长点。而传统的房地产由于国家持续调控、利率上行和税负加重,投资性需求加速淡出等原因,其后续发展将不甚乐观。因此,投资者应该未雨绸缪,早做准备,以便在国家相关政策明确后,能快速进入养老地产这一新的蓝海并取得成功。

  (作者单位:华中科技大学建筑与城市规划学院)

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋
  1. 热点资讯
  2. 热点关注
  3. 焦点新闻
返回顶部