重庆房控可借鉴,但难以复制

2016-10-18 09:50| 发布者: 责编小卡| 评论: 0|来自: 兰州晚报

摘要: 重庆是唯一一个内陆直辖市,改革开放后很多年一直是劳动力输出地,城镇化进程相对滞后于沿海地区。随着经济结构转型,越来越多产业回迁内地,重庆的优惠政策吸引不少外出务工人员带着技术和产业回流,形成独特的“后 ...
  今年十一,当多个一二线热点城市密集出台限购限贷政策,抑制过热房市时,9月主城区每平方米均价只有7164元的重庆成为关注焦点,甚至有媒体将其称为“高烧楼市中的一股清流”。然而,重庆房市调控方式很难在全国其他地方复制。

  作为我国四大直辖市之一,重庆至少有两条大多数地方难以比拟的优势:首先是既拥有省一级的“立法权”,又拥有城市土地的“财政权”,可将城市发展与产业政策导向充分结合,把控“土地财政”节奏。

  同时,重庆是唯一一个内陆直辖市,改革开放后很多年一直是劳动力输出地,城镇化进程相对滞后于沿海地区。随着经济结构转型,越来越多产业回迁内地,重庆的优惠政策吸引不少外出务工人员带着技术和产业回流,形成独特的“后发优势”。

  尽管如此,回顾重庆设立直辖市后的历史,除土地供给价量平衡外,笔者认为至少有5个方面值得兄弟省市借鉴:

  房地产发展基于产业就业,人口集聚是大前提。设立直辖市以后,历届重庆领导班子都把城乡统筹发展作为首要任务,持续在全境架桥修路,不仅带动“酉秀黔彭”等传统山区群众脱贫,更形成持续的人口集聚,为解放碑、观音桥等中心地段的摩登繁华打下基础。同时值得一提,尽管山城重庆的高速公路建造养护成本比东南沿海地区高一倍,但中心城市的土地增值能充分支撑远郊区县的基础设施投入。

  房地产行业终究要服务实体经济,不应过度货币化;土地财政也应为城市产业集聚升级服务,不可独立存在。重庆抓住“人口回流”机会,通过产城融合,推动汽车、电子信息、装备制造、化医、材料、消费品、能源等支柱产业集群化发展,实现上中下游产业链垂直整合,同类企业集聚共生,制造业与生产性服务业融合,创造足够就业机会,避免“鬼城”出现。同时针对工薪阶层刚需,推动建设廉租房、保障房,差异化定位商品房。

  房地产与现代金融相伴相生,如何保证企业不靠房地产投机牟利,反倒千方百计降低基础设施和房地产开发的金融成本?西南证券、重庆银行、重庆国投等重庆“钱袋子”的市场化经营至关重要,它们为境内外来重庆的投资者提供“高于平均投资收益”的合理溢价,有效避免资金在房市扎堆。现代金融市场更引来惠普、京东方等国内外龙头企业,创造更多有效就业。

  尽管山城重庆基建投资连续每年增长20%左右,但重庆市政府尽可能避免直接承担债务,而是成功通过PPP投融资模式创新降低运营成本。

  重庆一直把房地产投资控制在固定资产投资的25%左右,既保证新兴城市应有的建设体量,又不至于使实体经济喊“渴”:按每平方公里1万人的标准规划建设,按人均30-40平方米规划城市住宅总量,每2万元GDP配建1平方米写字楼,每2万元商业零售额配建1平方米商贸设施,实现各类房产建设的总量平衡,始终把楼面地价控制在当期房价的1/3左右。

  总之,重庆一些房地产调控方式值得肯定与借鉴,但无法被复制。据《环球时报》许维鸿(中航证券首席经济学家、重庆金融学会副秘书长)
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