绿色建筑重在节能运行管理

2017-12-13 17:02| 编辑: 阳勇 |来自: 网络

摘要: 河南楷林物业管理有限公司(下简称“楷林物业”)始终支持、响应、提倡绿色建筑、环保、低碳的办公理念,并努力践行。但对绿色建筑,各物业服务企业都有自己不同的认知和执行标准,我认为目前业内对绿色建筑在实际执 ...
河南楷林物业管理有限公司(下简称“楷林物业”)始终支持、响应、提倡绿色建筑、环保、低碳的办公理念,并努力践行。但对绿色建筑,各物业服务企业都有自己不同的认知和执行标准,我认为目前业内对绿色建筑在实际执行中有一些观点是错误的:绿色环保的建筑一定会节能,一定会低成本运营。在这种错误观点的指导下,绿色环保成为了一种噱头,也成为开发商卖产品、卖楼的广告词。楷林物业在过去十年间一直在绿色建筑节能运营的实践与摸索中,不断思考,始终寻找最合适的建筑节能标准化组合方案。

强制性、规范化和标准化

中国是世界上两大碳排放国之一,国家主席习近平曾承诺,在2030年前停止增加二氧化碳排放。未来,碳排放将实行“配额指标”,国家在2013年已启动碳交易试点,这意味着企业、大型建筑业主和物业服务企业参与节能减排,已经从“自觉自愿”变成“必须”,一旦未完成节能减排义务,必须通过碳交易市场,为其多排的二氧化碳“买单”。如果企业、建筑业主和物业服务企业拒不履约,政府有权对企业采取罚款等方式强制执行。碳排放管理的逐步强化势必将推动绿色建筑节能降耗的强制性和规范化发展。可以说,绿色建筑节能势将成为一种社会发展的大方向。

绿色建筑要实现节能重在后期运行管理

早在2013年,一些行业组织已经组织过一些“绿色建筑重在低成本运营”的论坛进行沟通交流,以表现和反映出绿色建筑节能的重点应在物业投入使用阶段,这一观点目前在行业内也越来越被大家所认知和重视。楷林物业的实践证明,后期的管理能在降低建筑运营费用的同时,增强建筑物和运营者的市场营销能力。目前,物业管理行业的经营管理模式正在一步步向绿色物业管理发展模式转变,绿色建筑节能将是不可改变和否认的趋势。

楷林物业的绿色建筑节能运行管理

1.绿色建筑节能运行的理念

楷林物业致力于专业写字楼的物业管理,也一直在努力为办公空间塑造更多的无限可能性。

1)新项目前期介入时,植入绿色节能理念。

在绿色建筑节能的执行环节,前期开发绿色设计理念不可或缺,楷林物业在新项目前期介入时,植入绿色节能理念,结合LEED认证要求,引入雨水回收系统,实现雨水再循环利用;提倡绿色出行,在小区内配置自行车;在会议室增加增氧设备,以改善会议环境;采用防辐射LOW—E玻璃,实现自然采光、光伏发电等,打造绿色办公新标准。

2)运行3—5年项目,提升期回眸再改造。

物业后期的运营管理异常重要。对于运行3—5年的老项目,除了要保证硬件的运行质量,楷林物业每年还要安排一定比例的预算,不断投入资金用于设施设备的节能再改造,用节能资金换取低碳和设施设备节能。如空调冷凝水回收再利用,这既能降低运营费用又能节约水资源,再如采用节水景观和高效灌溉(微喷、微灌相结合)系统,比常规灌溉系统节水50%以上。还有就是把常规照明灯具改装为LED节能灯具,也可以大量节约能源。不过,笔者认为,任何绿色节能改造都必须以不降低客户需求和舒适度为前提,否则,节能改造可能不仅得不到业主的支持,而且还可能给物业服务企业带来新的矛盾纠纷和麻烦。

2.楷林物业在绿色建筑节能管理中的实际应用与践行

空调系统是建筑能耗的大户,因此,空调系统的节能是建筑节能的重中之重。对于空调的节能运行管理,我们努力做到在不降低空调品质、不牺牲客户办公环境舒适度的前提下实行“节能标准化”。

首先是空调设备设定的标准化。对于智能管控系统,我们实行BA楼宇智能管理系统,通过控制中央空调冷冻水的出水温度来调节室内的温度,最终降低单位冷(热)量的能耗而降低大厦能耗。对于空调温度设定,我们根据运行月份的不同,设定和控制不同的温度。开机前,我们首先确定主机出水的参数并进行控制。如5、6月份控制在9-10℃,7-8月份控制在7℃,9月份控制在7℃,在空调运行过程中则根据实际室外温度情况进行微调。

其次是空调节能时间的“标准化”。对于空调开闭时间,我们根据写字楼人员的办公规律,预先设定空调系统运行时各房间室内温度,开闭时间从早上7点钟到下午6点钟,且每天多个阶段,通过空调计量系统检测统计。

再次是节能奖励机制实现“标准化”。一方面,我们规定“额定指标分解,责任到人”,利用重点空调耗电设备的能源计量手段,建立节能激励制度,在供暖季10月15日前和供冷季4月15日前由技术管理部出具每年的额定指标,各责任部门签字认可,将节能额定指标奖励到人。另一方面,我们“建立奖励制度,奖罚分明”,利用重点空调耗电设备的能源计量手段,建立节能激励制度,对空调运行人员的节能运行效果进行季度考核,实行奖罚。

绿色建筑节能运行管理中的几点思考

对于绿色建筑的节能运行管理,经过多年的实践和总结,我们认为以下四点在工作中必须重视:一是绿色环保不能仅仅停留在“绿色设计”,而必须重视后期管理,否则节能效果将大打折扣;二是物业管理行业绿色建筑节能运营必须注重前期介入,一些节能设备设施在前期施工设计阶段就进行安装,其投资要比后期再去改造低很多;三是绿色建筑节能体系要保持高度与引航性;四是后期物业管理团队要配合采用低成本或无成本的运行维护措施,确保建筑的节能运行。

随着信息化技术的普及应用,未来的建筑一定是智能化、科技化和绿色的,预计到2030年,政府势必会对建筑的节能运行管理用制度和处罚等手段强制推行。因此,大型企业、建筑业主还有物业服务企业,在节能运行制度尚未强制执行期间,必须对绿色建筑的节能进行高度关注和研究,关注企业的可持续发展,以便制定更加健全完善的制度和细则去规范绿色建筑的节能运行。

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