共有产权养老房:“老有所养”的新选择

2018-1-4 16:26| 编辑: 万晓冉 |来自: 中华建设网

摘要: 共有产权养老项目,实际上是对此前共有产权房的延伸探索:这番探索,满足了很多老人在自家享受社会化养老的需求。而共有产权养老房,则能更好地满足老人们居家养老及其他个性化的需求——这比住养老院更自由,老人也 ...
中华建设网讯  众所周知,在人口老龄化的背景下,我国的养老基础设施正面临着巨大挑战。2016年底,中国60岁以上的老龄人口已超过2.3亿,占总人口的16.7%,其中约4000万人是生活不能自理的失能、失智老人。加上当下家庭呈现的小型化趋势,独生子女无法长期陪伴老人身边的问题确实存在。

耐人寻味的是,目前我国养老机构床位总数730万张,据称实际需求为1500万张床位,可数据显示,2014年末全国养老服务机构床位空置率高达48%。

空置率畸高,显然不能简单归咎于老人和子女的面子问题,更主要的原因在于,当前“千院一面”的养老院模式,并不能满足千万老人的养老个性化需求。比如,有的老人习惯了养狗,可很多养老院都不允许;还比如,有的老人嫌在养老院是跟一堆陌生老头老太太“群居”,很难解决精神上不孤独的需求。

也正是考虑到养老资源的不充分、不平衡,近年来,很多地方都开展过更个性化的养老模式探索。像此前西宁首次提出“实施租房入院养老”,采取“租金+个人承担+政府兜底”的方式,老人在自愿将本人房产交由政府对外租赁的基础上,把所得收益作为个人入院养老支出的部分资金。但这仍是离家养老。

共有产权养老房,则能更好地满足老人们在自家享受社会化养老的需求。


北京共有产权养老项目投入运营
日前,由北京市民政局和住建委共同试点推出的共有产权养老项目投入运营,该项目由养老企业与购房者分别拥有不同份额的产权。这也是全国首个共有产权的养老项目。截至1月2日,恭和家园已认购签约养老居室143套。这标志着北京共有产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。

与入住普通养老院不同的是,入住老人的房子有自己的产权证;养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额。另外,整个养老项目的百分之四十是公共服务部分,产权属于养老服务企业。

所谓的共有产权养老项目,实际上是对此前共有产权房的延伸探索:这番探索,满足了很多老人在自家享受社会化养老的需求。而共有产权养老房,则能更好地满足老人们居家养老及其他个性化的需求——这比住养老院更自由,老人也能更随心和舒心。

非但如此,让房子可继承,也比拿房子做养老服务的质押更能让人接受。同时,此举还能激活有支付能力的家庭通过购买共有产权养老项目,减少养老企业资金投入和缓解公共财政在养老方面的支付压力,最终实现多赢的局面。

从现代产权理论的视角看,产权中的所有权、使用权、收益权、转让权,具有可分割性,对其使用权、转让权进行限制,能突出产权的专用性,也直接影响产权的价值。

按照试点方案规定,共有产权养老项目对入住者有严格的限制,必须是60周岁及以上的老人才能居住;对于持有的共有产权份额,可以出租也可以转让,子女也可以继承,但不管是转让还是出租,都必须保证入住的是60岁以上的老人。这样一来,共有产权养老项目就具有了资产的专属性,只服务于老年人,能有效与房地产项目区隔出来,防止地产炒作。

因此,北京共有产权养老服务设施值得探索和鼓励,完善后扩大试点范围,或能为更多的“老有所养”提供多样化选择。

北京市民政局副局长李红兵表示,“该项目探索出了‘居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住’的共有产权养老服务设施建设模式,吸引了社会优质资本进入养老服务业,破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈,有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”

这一模式究竟如何运行?能否为老人带来更多的获得感?为我国养老产业的发展带来哪些启示呢?

老人在家享服务 房子能拿产权证
双桥恭和家园位于广渠路北侧,与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米,由“养老居室”“长期照料(医护)床位”和“公共空间”三大主体部分构成,融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位,还有社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施,可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

每套居室内,均为无障碍设计。浴室比一般浴室要大,并且安装了座椅,老人可以坐着洗澡。为了防止老人忘带钥匙,开门可以刷卡进入,老人离开房间,屋内可自动断电。室内还安装了紧急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小时值守医护人员会立即赶来。”养老社区投资运营方负责人说。

恭和养老院院长庞蕾介绍,老人在此可以获得生活管家服务,包括处理生活中遇到的起居等问题,以及享受由社工提供的服务、参与重大节日举行的主题活动。此外,最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立的养老供给格局,实现养老服务体系有机对接。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售,让老年人在自己家就可以享受养老机构的专业化服务。”庞蕾说。

按照规定,这365间养老居室是以“按份共有”方式销售的不动产产权。即:投资商永续持有每间居室5%的产权,95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖,需由企业长期持有、运营,购房者可以购买、出售其余95%的产权,年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售,价格由买卖双方自主确定,收益也将归卖方所有。但唯一的条件是,买房或者租房的人,家中也必须要有60岁以上的老人。

“产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’,赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示,“在世有资产,离世有遗产”将不再是梦想。

企业资金回笼快 兑现服务才盈利
许多企业看中了养老产业这块诱人的蛋糕。然而,由于养老相关产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况,部分实力不够雄厚的企业始终对投资这一领域较为谨慎。

据业内人士介绍,目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来,通过公开市场拿地,以产权销售为核心,快速回笼资金,但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心,收入来源主要为床位费和护理费,资金回收较慢,难以实现快速扩张。

李红兵直言,养老服务领域中,投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入,给后续的管理服务带来较大负担, 直接影响到服务质量。共有产权试点,释放了社会资本的流动性,可以使投资方快速收回重资产投入,“轻装”开展养老服务。这种模式,预期将激活养老服务市场,吸引更多社会资本进入养老服务业。

根据《共有产权养老服务设施试点方案》,恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者共同持有,其中企业只占5%的份额,这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本,有利于资金快速回笼。

另一方面,配套约占总面积40%的医疗、护理、餐饮等公共服务设施,由企业持有经营。“投资商仅仅销售养老居室,不能实现盈利。相反,投资商如果信守为老服务承诺,将这些功能很强的养老设施妥善经营,在社会老龄化的大背景下,将成为良好的经营性资产。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。

多种措施防投机 确保养老不跑偏
目前,试点项目恭和家园养老居室的售价为每平方米4万元左右,明显低于周边二手房价格。与此同时,买卖恭和家园养老居室,不受北京现行普通商品房限购政策影响。

那么,共有产权居室会不会成为投资者竞逐的目标,违背了养老初衷呢?北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调,这是一个养老项目,不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权,但却拥有公共空间的完全产权,更重要的是,企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

北京市规土委副主任谢俊奇介绍,项目的用地性质属于经营性养老设施,不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度,严禁以养老机构的名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展无关的活动,严禁改变土地使用性质。

高峻松表示,为确保试点项目的养老服务用途,在政府及有关部门指导下,投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估,先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队,对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估,了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案还要交民政部门审核备案。

与此同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元的“基础服务费”,用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基础服务。“这笔费用,无论居室是否空置,都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。

以试点项目每平方米4万元的售价计算,一户79平方米的项目,全款为316万元,50年所需缴纳的服务费为180万元,这相当于共需缴款496万元,合每平方米6.3万元左右,较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。

此外,由于该项目完全按照养老建筑规范建造,用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高,相对于普通住宅,这种养老用房得房率偏低,只有65%左右。无专业服务需求的年轻人购买,是很不划算的。

李红兵强调,该项目实施的全过程,政府都是可控的。“房子是用来住的,养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下,老年人有了新的选择。”

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