新春展望:从地方两会看2018年楼市调控方向

2018-1-31 08:04| 编辑: 万晓冉 |来自: 中华建设网

摘要: 截止目前,全国已有超过20个省市召开了地方两会。各省市召开的地方两会被视为新一年经济工作的重要风向标,根据目前已公开的信息显示,从各省市发布的政府工作报告来看,楼市调控再度成为焦点,同时“租购并举”更是 ...
中华建设网讯  年初,国家统计局公布了《2017年中国房地产开发投资和销售情况》,其中,商品房销售面积和金额创历史新高。与此同时,部分地区楼市调控政策在悄然放开。2018年房地产会呈何种发展态势?调控真的会放松吗?房产税等长效机制的建立在2018年又将如何开展呢?

截止目前,全国已有超过20个省市召开了地方两会。各省市召开的地方两会被视为新一年经济工作的重要风向标,根据目前已公开的信息显示,从各省市发布的政府工作报告来看,楼市调控再度成为焦点,同时“租购并举”更是成为高频词。分类调控思路渐趋深入,热点城市趋向“稳房价”、三四线城市坚持“去库存”的政策导向更趋明朗。

业内专家表示,2018年还会延续去年房地产调控政策,继续保持从紧的政策。而年初部分城市放松调控政策的行为,只是根据地方具体情况做调整,中央对房价调控的总体基调不会改变。对“刚需”的调控会适当放开,总体会施行差异化调控。


刚需改善族或迎机遇
目前来看,各一二三线热点城市都配套了严格的调控政策,深圳2016年10月更是出台了“史上最严的调控政策”。之后,一二线城市的调控政策普遍“认房又认贷”,意思是以前有过房贷或买过房,再次买房就算二套房,首付比例加大。因此,外界普遍认为这些操作会“误伤刚需”。

此前,住房和城乡建设部部长王蒙徽在一年一度的全国住房城乡建设工作会议上表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。由此看来,官方也看出来目前的部分调控政策对于刚需和改善住房一族太过“杀伤力”,所以这是否意味着新的一年,对于刚需和改善住房一族的调控政策会有所改变呢?

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,不仅是调控政策,包括现在房贷利率普遍上浮,都影响到首套房的刚需,但这些都只是目前阶段的表现。他认为,从1月份开始,政府对于首套房和改善性的居住方面会给予一定的支持,比如放松信贷等。除此之外,最大的变化是租赁市场的建设。预计2018年租赁市场会飞速发展,包括土地制度的供应,还有银行的信贷体系。另外,土地资金、房地产资金,其他的直接融资手段的空间也会放大,逐步满足租赁市场日益增长的资金需要。

房地产市场涨幅将放缓
易居研究院智库中心研究总监严跃进预测称:“2018年‘房住不炒’是大环境,但是考虑到土地成本和购房需求等,很多指标依然可以维持正增长,包括需求端和供给端的指标。尤其是对于房屋销售来说,2017年其实部分需求有点受压抑了,所以到了2018年部分城市销售数据还是会很不多的。在去库存和控房价的导向下,不排除部分城市会有‘郊区去库存+限售’、‘市区做租赁+控房价’的差异化调控思路。”

毫无疑问,2017年严调控政策下,中国房地产的疯涨得到了抑制。中原地产研究中心统计数据显示:一线城市2017年全年成交量暴跌。北京上海广州深圳。4个城市截止去年底,合计商品房住宅(不含保障房)签约192283套,相比2016年全年的324549套,下调了41%。中国指数研究院发布年度报告显示,一线城市楼市总体成交量相比2016年下降37%,二线城市楼市总体成交量同比下降15%。

与一二线楼市的“冷冻”不同,2017年的三四线楼市可谓是异常火爆。上海易居房地产研究院发布报告显示,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,支撑着全国楼市总体余温尚存,全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长,但多数增幅较2016年有所收窄。

租购并举进一步落实
2017年中央经济工作会议提出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益。正因如此,“租购并举”成了近期省级两会的高频词。

上海市市长应勇说,加快培育发展住房租赁市场,稳妥有序推进商业办公项目清理整顿;北京提出,发展住房租赁市场特别是长期租赁,推进集体建设用地建设租赁住房;安徽则聚焦租赁住房保障,要求实行公租房实物配租和租赁补贴并举;河南提出,支持郑州开展培育和发展住房租赁市场试点,强化公租房保障。

“预计到3月全国两会期间,租赁住房的各种配套政策讨论都将是舆论焦点。”中原地产分析师张大伟说。

据统计,截至目前,北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海等超过10城开启租赁土地供应加速模式,全国范围内累计出让的租赁土地面积超过600万平米,按平均60平米单套计算,可直接提供房源超10万套,主要集中一二线热点城市。

在张大伟看来,发展租赁市场既要从供应上做“加法”,又要为租赁居住阻力做“减法”。首先要直接影响房源供应,供应70年产权的租赁用地;同时增加承租人权益,稳定租赁关系。“稳定租赁市场能避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求”。

三四线城市继续去库存
步入2018年,各地楼市调控步伐并未停息。据悉,不到一个月时间里,就有厦门、成都、合肥、兰州等多地先后发布楼市调控举措;南京、武汉、天津、青岛等11城调整了人才引进策略。

针对楼市调控,中央经济工作会议表示要分清中央和地方事权、实行差别化调控。从已经召开的省级两会来看,差别化调控思路得以落地,且一二线热点城市趋向“控房价”,三四线城市继续“去库存”的政策导向更趋明朗。

作为房地产市场的热点城市,北京、上海均表示要加强房地产市场调控。同时要严格执行各项房地产调控政策措施,加强市场监测和政策储备,促进房地产市场平稳运行;天津市代市长张国清强调稳控住房价格,合理引导市场预期和购房行为,同时,加强住房信贷管理,严格限制信贷资金用于投 资投机性购房,防止信贷资金过度向房地产领域集中,有效防范房地产泡沫引发金融风险。

与此同时,“去库存”任务仍在一些地方继续推进。甘肃表示要将商品房去化周期保持在合理区间;青海提出,抓好“去降补”重点任务,大力破除无效供给,大力优化住房供给,大力降低企业成本;天津要求持续深入去库存,盘活空置楼宇300万平方米、示范工业园区低效闲置土地1500亩。

国家统计局数据显示,2017年12月末,全国商品房待售面积58923万平方米,比上年末下降15.3%,商品房库存水平持续下降。“整体看,‘去库存’已接近尾声。”中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东认为,伴随调控深入作用,三四线城市楼市库存有所下降;一二线城市因限购限贷等举措,库存也会慢慢补上来。

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