“互联网+”语境下的商业地产设计——万达商业地产副总裁赖建燕访谈

2018-4-6 14:38| 发布者: 成工| 评论: 0|来自: 中华建设杂志

摘要: 截至2015年底,万达集团共计获得绿建认证359项,根据统计数据,万达集团获得绿建认证标识总数连续3年排名全国第一;过去五年间,由于绿色节能技术在项目中的广泛应用,万达持有物业运行能耗逐年下降,年均下降幅度超 ...
万达商业地产副总裁赖建燕

赖建燕:商业地产及规划设计专家,高级建筑师,国家一级注册建筑师。万达商业地产股份有限公司副总裁,分管商业地产规划设计及产品研发工作。曾先后就职于国内三大设计院:北京市建筑设计研究院、中国建筑技术研究院、中国城市规划设计研究院,后就职于德国KSP建筑设计事务所。
2007年7月加入万达集团,曾任万达商业规划研究院院长。在万达的主要工作成果是:负责组织了近200个商业广场、100多个酒店项目的规划设计,负责10多个万达城及境外项目的规划及产品定位;负责万达集团“绿色建筑”的研发及管理工作;牵头组织“万达慧云智能化管理系统”的研发、实践推广与升级工作;负责组织集团“BIM总发包管理模式“的具体研发、推广与培训工作;参与《购物中心建设及管理技术规范》(SB/T10599-2011)等多项国家及行业规范编纂及科研课题研发,并获得多项国际、国内知识产权专利;参与主编及编辑《万达商业地产投资与建设》(清华大学出版社)、《绿色建筑——商业地产中绿色节能的实践及探索(一)》(中国建筑工业出版社)等多部出版物。

记者:赖总裁您好,请您为读者简单介绍一下万达集团及其商业地产板块的情况吧?
赖建燕:首先感谢《中华建设》杂志的采访!万达是个值得国人骄傲的中国民营企业,通过你们的介绍,能够让社会从不同的视角和维度了解万达,尤其是万达的企业文化和管理的先进性!2015年,万达完成了转型下的架构调整,新的组织架构包括三个产业集团:万达商业地产集团、万达文化产业集团和万达金融产业集团。其中万达商业地产集团的业务范围非常广泛,负责商业项目(含酒店业态)的开发、建设及运营管理,文旅项目的建设管理。商业项目运营管理模式也涉及到金融产业负责的线上产品,比如非凡网等,可以说,三个集团互有交叉,密不可分。整体情况,万达集团王健林董事长在集团2015年度工作报告中评述得十分清晰,在此不再赘述。
 
万达集团董事长王健林亲自指导规划设计工作

记者:近几年万达集团在信息化建设每年都会有新亮点:模块化、慧云系统等等,最近万达集团又开始启动BIM总发包模式的应用,更是引起业界的热议……可以说万达商业地产在信息化建设方面相当出色。以“互联网+”、“云计算”为代表的信息技术是智慧城市建设的重要内容,请您谈谈在当前的语境下,万达的信息化建设和商业地产如何应对互联网冲击?
赖建燕:这个问题很时尚!实际以上多个问题可以归结为一个,就是管理的信息化建设,不论是互联网+、云计算、大数据、智慧城市等等,都离不开管理的信息化。
在信息化与互联网+这个方面,万达已经在行业领先并引领行业发展!万达商业地产的开发建设其“项目管理”经历了三次革命性提升。第一次是项目建设过程的智能化管控,建立了“计划信息化管理模块系统”,这是在2011年,完成了项目建设管理的里程碑式的信息化革命!第二次是项目运营过程的智能化管控,建立了“慧云智能化管理系统”,实现了对商业地产运营管理的信息化转变;第三次就是“BIM总发包管理模式”,是全球不动产行业对项目开发建设全生命周期的一体化管控模式。以下分别介绍一下:
第一次提升是计划信息化管理模块系统。我们在2010年就已经建立了可移动的办公审批信息化体系,为整个信息化建设奠定了基础。万达的智能信息化管理系统是全球领先的。2011年,万达的项目计划模块系统研发上线,将万达城市综合体从摘牌到开业的全部开发建设过程纳入计算机管理程序,并划分为325个节点,分为12个阶段,涉及6大系统13个部门。这个系统也是一个自动考核系统,与财务、人力资源的考核系统挂钩,新员工可以依照并跟随这个系统,完成项目管理中需要的制度查询、流程操作、成果归档等全部管理操作。

模块化全程节点图
 
规划设计全程信息化平台

经过近6年的实践证明,万达的计划模块系统,节省了项目开发建设过程中大量资源和能源消耗,大大提高了企业的整体效率,使万达每年新开20多个万达广场、20多个星级酒店的目标能够高品质地达成。值得一提的是,在这325个节点中,有2个节点为绿建认证管控节点,12个节点与慧云系统相关。
第二次提升是慧云智能化管理系统。万达建立了“一键式智能化管理系统”,也叫“万达慧云智能化管理系统”,是万达经过2012年一年的创新研发,经过新旧4个试点项目的实践探索,万达拥有自主知识产权的大型商业建筑智能化管理系统。目前慧云系统已经由原来的1.0版升级到2.0版本,这个系统通过标准化的通信协议与接口,将16个弱电子系统集成到一个平台上,通过2万多信息点位,对广场进行消防管理、安防管理、设备管理、运营管理、节能管理。物管人员可以通过简单的“一键式按键操作”,即可智能达成企业规定的管理要求。

慧云智能化管理系统架构图

慧云的设备管理系统中输入了根据全国五大气候带、不同季节、不同日期、不同时段设定的运行参数。系统通过300多个传感器,对购物中心的温度、湿度、CO2的浓度,进行自动调节。

慧云系统室内环境监测界面

慧云的能源管理系统具有强大的数据分析能力。系统提供长期运行数据记录,企业人员可定期分析数据,关注能耗数据与客流量、气象变化、设备系统运行参数等的关系,掌握能耗变化的规律,达到不断完善节能运行的目的。
目前万达已经是全球最大的不动产企业,持有物业面积超过2600万平方米,未来五年,平均每年开业万达广场超过50个,到2018年万达成立30周年时,将有万达广场300多个,万达城5个,酒店90余个,国际旅游度假区3个,持有物业的运营管理尤为重要。万达集团自主研发的慧云智能化管理系统,是企业在发展过程中结合自身需求,在运维智能化管理方面进行的创新实践。慧云系统在项目中的全面推广应用,对这么大规模持有物业的能耗控制和运营管理工作,确保年度节能指标顺利完成起着至关重要的作用。
慧云系统1.0版于2013年底正式上线运行,随后经过一年多的实践、总结,2015年对1.0版慧云系统进行功能优化,升级至2.0版,2016年将会实现180多个万达广场全面覆盖。
2016年我们将进行慧云3.0版的研发和试点工作,2017年全面推广应用。慧云系统3.0版是全球范围内最大规模的云架构建筑智能化管理系统。慧云3.0版本将会成为未来万达广场运营成熟、稳定的主流版本。
万达慧云管理系统将大大降低购物中心运营能耗,并将中国商业运营的智能化管理水平提升到世界先进行列。

赖建燕副总裁陪同集团丁本锡总裁、商业地产齐界总裁视察慧云管理机房

第三次提升是推行BIM总发包管理模式。这是万达商业规划系统2016年的重点工作之一。
“万达BIM总发包管理模式”是以BIM技术为基础,通过一体化的信息集成平台实现开发方、设计总包、工程总包、监理四方在同一个项目同一个时间内在同一平台上处理同一问题,协同工作,对项目从摘牌到竣工交付的全过程进行信息化集成管理的全新管理模式。
“万达BIM总发包管理模式”是对万达十五年商业地产开发管理模式制度化、标准化、信息化以及工程总包管理的总结性提升。万达BIM总发包管理模式为全球首创的项目规模化开发智能化管理的模式,将建筑业管理提升至制造业精细化高度。通过万达信息集成平台系统,可进行从设计、开发、建造到运维多方协同的全生命期、全产业链一体化管控,具有前置性、精量化、大数据的核心特点。
前置性是指在万达广场标准版基础之上形成的项目“WD模型”,集合了设计、开发、建造、运维的多重信息,做到前置解决设计中的错漏碰缺;前置模拟开发计划、招商业态落位;前置推演工程组织,暴露技术及管理难点;前置输入价格体系,精准完成成本测算;前置置入质量管理信息,提示检查;前置商家条件,提前解决商管调商等商业地产的特殊问题。
精量化是根据精准的项目模型,开发方、设计总包和工程总包可实时获取设计、成本、计划、质量等精确的信息,可做到设计数据精确,成本算量精确,计划模拟精确到节点,质监管控重点量化到要点,达到全过程量化管理,留有痕迹。
大数据是BIM模型置入“万达筑云平台”,与集团已有的30多个项目分项管理信息化子系统相结合,形成云服务信息网络体系,使项目管理具有大数据分析管理能力。
自2012年8月,万达商业地产即要求所有的重点项目进行BIM设计,在2015年6月成立了“万达BIM研发小组“,牵头进行“BIM总发包管理模式”专项研发。其核心内容“万达筑云”BIM管理平台是万达与各设计总包、工程总包共同研发,并联合全球BIM行业精英、软件企业和国内顶尖科研院校参与,确保了系统的可操作性。
 
项目信息化集成平台

关于万达BIM系统的建设,我们2015年底完成了BIM相关标准编制;2016年上半年我们将完成BIM平台系统的建设,下半年全面试运行;2017年的1月1号,集团将全面推行BIM总发包管理模式。有的人觉得万达在BIM建设方面用的时间太短了,但实际上,万达的信息化以及BIM的研发建设早在2010年就开始了,2010年完成商业广场建造标准,并且全部实现自动化办公。2011年计划模块正式上线;2013年实现了全程信息化;2014年开始推行施工总包;2015年进行标准化研究,同时在筹备设计总包。从2011年开始,逐步在设计施工等方面应用BIM技术,并取得一定成效,2013年至今已经有60多个项目在应用BIM技术。所以说,最终BIM能够得以顺利实施,是建立在以上诸多工作基础上,正是因为这样,才能够实现在规模化发展情况下的全程信息化管控。
从设计开发一直到工程建设、再到后期运营管理,从利用BIM技术和信息化技术为基础,以项目信息化平台为核心进行全生命周期管控,这在全球的商业开发市场是个首创,是一次里程碑式的革命。

记者:大力发展绿色建筑,推进建筑物节能减耗,落实建筑业可持续发展战略,是当前国家落实城镇化发展的重要指导思想。万达集团在商业地产项目中积极贯彻落实绿色、环保等的政策,并取得让同行艳羡的成绩,您能结合实际项目进行系统讲解吗?
赖建燕:可以这样说:万达集团是中国首个将绿建节能工作纳入公司战略发展规划和管理制度的民营企业,充分体现了万达对于绿色化发展和企业社会责任的高度重视。

万达商业地产副总裁赖建燕代表集团领取“全国绿色建筑先锋奖”

五年前,在2011年第七届国际绿色建筑大会上,作为首次参会的万达集团,郑重对社会宣布了万达集团“绿色、低碳”战略目标。回顾这五年的历程,万达每年均超额完成《纲要》要求,总体全面超额完成既定目标,出色兑现了承诺。截至2015年底,万达集团共计获得绿建认证359项,根据统计数据,万达集团获得绿建认证标识总数连续3年排名全国第一;过去五年间,由于绿色节能技术在项目中的广泛应用,万达持有物业运行能耗逐年下降,年均下降幅度超过5%!
2015年12月1日,万达集团丁本锡总裁正式签批了由商业规划院绿建节能研究所牵头编制的第二个五年规划纲要——《万达集团绿建节能工作规划纲要(2016-2020年)》,对集团绿建节能工作提出了更新、更高、更实事求是的要求——万达广场、万达茂、酒店和秀场项目,全部要求取得绿建认证并逐年降低运行能耗2~3%;境外项目均应取得国际主流绿色建筑认证;独立室内主题乐园及秀场逐年降低运行能耗2~3%,这里需要提到的是,由于慧云智能化管理系统的广泛应用,建造和运行标准的不断完善,节能改造工作的持续进行,我们在新版《纲要》中本着实事求是的原则下调了商业项目节能率的要求——前三年降低2~3%,后2年降低1~2%。随着万达业务在海外的开展,集团的绿建认证工作也涵盖了全球主流的三大绿建认证体系(包括美国LEED,英国BREEAM,澳洲GREENSTAR)。
 
绿色建筑国际化发展

从2011年集团第一个五年规划纲要,到2015年第二个五年规划纲要,从国内绿建节能工作的要求,到国际绿色建筑的发展,集团一直把绿建节能作为集团的顶层战略目标进行规划和要求,充分体现了万达集团的企业社会责任。
早在2001年,万达集团在大连雍景台项目中,采用外墙外保温材料等系列新工艺,走在了国家节能标准和行业的前面。2002年,万达集团在昆明滇池卫城项目中,采用了水资源综合利用等一系列环保措施,并且是云南省第一个做环境评估的住宅项目。
绿色发展和运营是万达长远发展战略的核心。随着万达海外业务的不断拓展,万达的品牌形象在全世界得到了更多的关注和认可。万达集团会一直践行低碳开发、节能运营的企业社会责任,在可持续性发展领域健步前行。

记者:一个丧失记忆的城市,将使生活其中的人们面临哪些损失?万达商业地产项目,如何考虑商业和文化、传统与时尚、地域性与民族性这些元素的融合?
赖建燕:这个问题我们分两个方面说:一方面是因为万达的业态非常丰富,它的实物类业态包括“万达广场”和“万达城”两大系列。“万达广场”系列里面以购物中心为主,有以购物中心为主的叫做城市综合体,这其中包括万达广场、万达室外步行街、酒店等,这些项目都充分考虑它的地域性和文化性,从建筑的外立面、内装、内涵上大力突出地域文化特色。比如说餐饮,万达的商管部门在招商之初就会在当地的特色餐饮中进行调研、排名,选取前10-20名引进到广场中,开业后在运营主题活动上、美陈上都根据地域特色加以融合、推广、展示。
 
武汉楚河汉街鸟瞰图
 
西双版纳万达文华度假酒店全日餐厅

另一方面,万达新一代的产品“万达城”各种业态的结合非常鲜明。万达城中有万达茂、主题公园、秀场、酒店群、酒吧街等主要建筑,万达茂里面,在广场的规划设计中更加入了主题娱乐业态、电影主题乐园、水乐园、各种秀场等,都是以当地民间故事作为主题进行节目编辑,比如版纳的傣秀、武汉汉街的汉秀等等……广义来讲,万达“宝贝王“更进一步的创造民族个性文化,从娃娃开始抓起,引导小朋友们对中国文化的热爱,对购物中心的记忆感。

记者:智能化、生态化的语境下,中国未来商业地产会呈现什么样的变化呢?您心目中明天的商业地产是什么样子的?
赖建燕:明天的商业地产什么样?我们万达一直很关注,但是我说了也不算,由顾客说了算。我们怎么了解顾客的需要?近期我们举办了一个以“商业改变城市”为主题的“概念商业广场”国际建筑设计竞赛。2015-2016“概念商业广场”国际建筑设计竞赛是世界上首个以“概念商业广场”为主题的不拘泥于形式的国际竞赛。我们非常荣幸地邀请到了当代卓越的建筑大师丹尼尔.里伯斯金先生、杰出的建筑教育家、哈佛大学建筑设计研究生院建筑系主任伊纳克.阿巴罗斯先生分别担任竞赛专业组和学生组的评委会主席。“概念商业广场”竞赛理念一经推出,就受到了社会各行业人士的广泛关注,尤为值得一提和感谢的是,竞赛得到了法国建筑师协会、意大利建筑师协会、哈佛大学建筑设计研究生院以及国内清华、同济、东南大学等35家建筑学院的支持和推广。我们同时也感谢万达商业地产境外项目中心的参与,由于他们的支持,欧洲、北美、澳洲等近50家境外专业媒体,如DEZEEN、ArchitectsJournal、ArchitecturalReview等,对竞赛进行了全面推介。可以说,这个竞赛是广域跨界的,除了专业的设计师、还有政府官员、商业地产开发商、哲学家、艺术家、学生等各方面人士,因为他们的生活都与商业密不可分,所以对于中国以及全球购物中心未来的发展,他们的意见非常重要。
“概念商业广场”国际设计竞赛自2015年9月26日发布,截止到2016年3月10日,参赛者遍及五大洲,报名人数达到1746组,收到有效作品312份,使本次竞赛虽然首次举办,但却成为行业内覆盖面最广、参与度最高的全球性商业设计竞赛!这些参赛作品得到了专业组和学生组评委的极高评价!两位评审主席均认为这次竞赛是国际上少有的高水平的竞赛。竞赛的高峰论坛和颁奖仪式于4月中旬在2016年第五届时尚之春现场举办,反响同样非常强烈!详细情况可以登录万达商业规划网站查看。

记者:我所能列的问题是有局限性的。那么,除了上述提到的问题,对于中国的商业地产发展的经验教训和万达的发展策略等等,您有什么想要特别谈一谈的?
赖建燕:万达广场的发展,可以说既契合了中国城镇化进程的飞速发展,也是对中国新型城镇化的巨大贡献。“万达广场就是城市中心”现在已不仅仅是一个口号了,因为它确实是为百姓提供美好生活体验的地方。万达广场品质逐年提高,在热烈的商业氛围基础上,增加了地域性、趣味性、艺术性的多元化发展,满足了各地人们对生活方式日益丰富的各类需求。可以说133座万达广场,数十万创业者,给数百万人创造了就业机会,数亿居民受益。所以,我们一直以“万达广场,让生活更美好“为目标!万达从发展之初就一直非常关注中国商业地产的发展。2008年万达集团就参编并主要起草了商务部颁布的《购物中心建设及管理技术规范》行业标准,并于2011年11月1日发布实施。目前有以下两点值得关注:
在宏观规划和管理方面,应该加强避免购物中心在一个城市的过量建设。在欧洲,即便是一个小镇上,一条商业街的规划也是有其严格规划和控制的。做餐饮、做艺术品店、做服装店都要根据商圈的需求来测算,以需求为主导。目前我们万达的境外项目,都是在当地主管规划部门的管控和大力支持下,充分听取民众的意见进行规划设计,而且很快就能成为当地的地标建筑。因为城市对于消费的总量是有一定的规律和比例关系的,如果政府在这个方面调控、规范不够,过度开发建设的话,将给整个国家和社会带来很大的损失。有一些开发商,不懂得商业规律,建设的很多广场不符合商业业态规划,造成后期经营上困难,乃至经营不下去的境况。
关注线上经济,线上商业的发展和商业社区化小型化的整体趋势,对现有大型商业业态调整,以及未来新建商业广场的业态规划调整有着非常重要的影响。这方面,业内的很多非常优秀公司做得都很棒!有很多经验值得我们学习。比如凯德、恒隆、太古等。
有一部分城市已经关注到上述问题,并且出台了一些相关政策,地方政府的调控力度和效率是非常高的,这为地方商业地产市场营造了良性发展环境。相信在我们国家宏观政策的调控下,商业地产规划建设环境将更加的完善。对万达集团。我也坚信在集团王健林董事长、丁本锡总裁的带领下,将不断地迈向企业发展的新台阶!
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