上半年土地市场"两重天" 一二线降温三四线火热

2018-7-11 08:55| 编辑: 万晓冉 |来自: 中华建设网

摘要: 近日,多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告。据上海易居研究院发布的《2018上半年40城土地市场报告》显示,上半年40个典型城市土地市场量增价跌,土地成交面积同比增长18%,土地成交均价同比下跌13.2%,溢 ...
中华建设网讯  近日,多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告。据上海易居研究院发布的《2018上半年40城土地市场报告》显示,上半年40个典型城市土地市场量增价跌,土地成交面积同比增长18%,土地成交均价同比下跌13.2%,溢价率保持低位。土地出让金方面,40城土地出让金达到10453亿元,尽管14.4%的同比增速比前一年大幅下降,但总额仍创下了历史新高。

分城市来看,上半年一二线城市逐渐降温,土地成交面积及土地成交均价均出现下行趋势。三线城市火热,成交均价创2011年以来新高。

易居研究院研究员詹毅凡预测,土地市场将在下半年迎来降温。一方面,由于三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈,地价屡创新高,将导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面,由于金融环境的收紧,房企的拿地动作将受到资金的制约。同时,房企的土地储备在近1年来已经有了较大的增长,主动拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。


一二线城市土地市场降温
报告显示,40个典型城市上半年土地市场呈现量增价跌态势。土地成交建筑面积方面,上半年,40个典型城市土地成交建筑面积22455.3万平方米,环比2017年下半年下跌18%,同比2017年上半年增长18%,增速有所收窄,但仍然维持在一个较高的水平。

土地出让金收入方面,上半年40个典型城市土地出让金为10453亿元。从40城年初累计土地出让金同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,目前在0-50%的区间盘整。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。从这个角度看,土地出让金规模依然超出了历史同期的水平。

从城市分类来看,一线城市成交均价震荡下行,二线城市成交面积逐步萎缩。其中4个一线城市分别为:北京、上海、广州、深圳;22个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;

一线城市方面,6月份土地成交建筑面积为235.6万平方米,环比增长551.5%,同比下降13%。成交均价为11886.9元/平方米,环比增长5.1%,同比下降22%。

二线城市方面,6月份土地成交建筑面积为2658.1万平方米,环比增长34.1%,同比下降17.6%。成交均价为4827元/平方米,环比增长3.5%,同比下降4.6%。

上海易居房地产研究院分析认为,6月份一线城市土地成交出现大幅反弹的主要原因是广州和北京供应明显增多,拉动了一线城市的总体成交。从一二线城市整体来看,预计三季度土地成交面积及均价仍有下行空间。

三四线城市量价齐涨
土地市场正在持续分化,三四线城市量价齐涨。统计的14个三四线城市分别为:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗,成交面积达到30248万平方米,同比增加25%;而土地出让金则达到7538亿元,同比大增43%;而土地成交楼面均价为1458元/平方米,同比上涨10%。

此前,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”,来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示,龙头的一线城市整体还处在市场低迷期,但龙尾末端的三四线城市,则还处在尚未开始下行的高峰状态。

一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的进一步分化,也引起了部分担忧。詹毅凡表示,近两年三四线城市因棚改货币化安置的政策利好,去掉了大量的库存,实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱,对楼市提供的支撑力度有限,盲目地在这些城市拿地可能导致库存的增加,这些城市或将再次面临去库存的压力。

实际上,市场对三四线拿地的态度也在变得审慎。7月4日,有媒体报道称,碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略。尽管碧桂园方面澄清此为谣言,也有碧桂园高层回应媒体称叫停的是“表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目”。但分析人士指出,“这个动作或对其他房企的心态产生微妙的影响。”

另一个能从侧面反映市场热度的关键数据,是在出让面积与出让金持续高位的同时,中国指数研究院与易居研究院监测的300个和40个城市,地价分别下调了1%和13.2%。

这其中有三线城市土地大规模交易拉动均价下滑的因素,但一些数据也显示,土地市场正在趋于理性。中指院的数据显示,一线、二线和三四线城市的土地溢价率分别为11%、17%,和27%,比去年分别下滑了10个百分点,15个百分点和23个百分点。

而易居研究院的数据显示,受其检测的40个城市中,总体地价房价比已连续下行3个季度,市场正在回归理性。


供应结构多元化
全国政协经济委员会副主任委员杨伟民6月在陆家嘴论坛公开表示,行政性措施已经不能根治当前的房地产乱象。也让接下来如何推动系统性的住房制度改革,成为关注焦点。

其中,完善土地供应制度成为焦点。2018年上半年已发布的政策来看,一些地方提高了住宅用地供应比例,另一方面,如何加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,也是政策关注的重点。

3月,国务院印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,提出对于人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的省份,可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模,并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。

5月,住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中指出,热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。3-5年内,热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。

实际上,从2017年起,各地优化供应结构的文件就屡有出台。杭州在1月提出,从2018年起到2021年底,市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地,专门建设人才专项租赁住房。深圳在6月提出,要着力构建长周期住房供应体系,明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。

这其中,最受关注的是北京从2017年开始大力推出的共有产权住房。

中原地产研究中心的统计数据显示,2017年北京成交71宗住宅用地,这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米,其中合计共有产权面积达到了300万平方米。而这些土地正在转化成为住房供应,据统计,北京上半年成交新房1.06万套,其中共有产权房2013套,占比超过20%。

这一模式正在被其他地方所推广。6月27日,广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》,提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策,试点时限为1年。

对此,广州市社科院研究员谈锦钊表示,这有利于广东省多元住房体系的建立,而共有产权房的推出,也有利于满足这些城市当地发达制造业,带来的庞大的中低端住房需求。

有分析人士指出,前一阶段的房地产调控,主要注重“控情绪”,而要推动长效机制的建立,更多城市开始大范围、深层次注重“调结构”成为必然。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设,将在2018年下半年进入加速阶段。

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