2018年"规模"赛道上的房企将如何"穿越"调控周期?

2018-1-9 17:09| 编辑: 万晓冉 |来自: 中华建设网

摘要: 伴随着城市化进程、城镇化建设的高歌猛进,房地产行业经历了“黄金十年”。不过伴随着住房市场从高速度增长转向高质量增长,房地产行业也步入了新周期。如何判断各线城市价值,以布局助力平衡风险、跨越周期,也成为 ...
中华建设网讯  伴随着城市化进程、城镇化建设的高歌猛进,房地产行业经历了“黄金十年”。不过伴随着住房市场从高速度增长转向高质量增长,房地产行业也步入了新周期。如何判断各线城市价值,以布局助力平衡风险、跨越周期,也成为步入2018年门槛之际,房企应该重新深入考虑的问题。

业内人士认为,在新的房地产周期,将呈现资产价格高企、“房住不炒”政策定位、货币周期转换等特点,住房市场则以存量市场为主、租赁市场为辅,刚需和改善性需求的主流趋势将更加显著,房地产市场将告别大起大落的涨跌周期,进入稳定发展时代。

在刚刚过去的2017年,“因城施策”的楼市调控不断加码,同时行业集中度加速提升,促使房企深化“赚慢钱、重运营”的发展模式。但即使在极度严峻的市场环境下,2017年依然有144家房企业销售业绩超过百亿元,17家房企跻身千亿俱乐部。

不管面临什么样的政策调控和市场环境,这些规模房企似乎总能让销售业绩继续大幅增长,使规模和效益穿越周期持续生长。那么,到底是什么让房企在“规模”赛道上一路前行?


穿越周期需顺应大势
据克而瑞数据显示,截至2017年末,千亿房企数量达17家。这些企业为何能够一路发展,一边迅速做大规模,一边赚取更高利润?

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,这类房企具备几个特征:首先能够对大势准确研判,同时还能制订正确的战略规划(包括规模速度与城市布局),其次这类企业普遍具备优越的商业模式、优异的人才队伍、强大的执行能力、充足的资本支撑。

“比如新城控股,住宅地产+商业地产的双轮驱动就是在市场上行期和波动期最好的双保险。”

不过欧阳捷强调,房企要具备这些素质,就必须深刻理解周期之间的差异——不同周期对于房企的发展理念、战略规划、能力要求、人才匹配都不尽相同。

“也要明确看到,未来已不存在‘小周期’的可能了,在长效机制逐步确立的新时代,搏周期的投机策略不再适用。”欧阳捷认为。

安居客房产研究院首席分析师张波则指出,总体来看这类房企的重要特质是“顺应大势,步伐稳健”——有穿越周期能力的房企往往会顺应行业规律而为,从而取得更高速的发展机遇。

从近两年来看,“顺应大势”房企已经在产业地产、物流地产、长租公寓等方面提前布局。尤其是租赁领域的布局,这在当前来看是赚小钱甚至不赚钱的领域,但当周期真正到来之时,提前布局的规模化效果就能帮助房企穿越周期,对抗行业低谷期给房企带来的冲击。

张波认为,“步伐稳健”则体现在把握好企业扩张和风险之间平衡关系。穿越周期房企有着较强的市场节奏把控性,并据此制定理性的投融资计划,保障良好的现金流和财务安全;同时优化经营方式,紧抓行业机遇期,最大化整合土地、资金资源,赢得未来发展的主动权。

规模足够大脚步才够稳
在2016年以来不断严厉的调控政策下,楼市已明显降温,银行信贷也逐步收紧,但评估一家房企未来好坏的重要指标,依然是销售额、土地储备和现金储备。

多数房企大力推行“高周转”模式的目标其实是“高规模”。尤其是在穿越周期时,规模是一个极为重要的武器。

“规模已经成为众多房企追求的目标,因为有规模就有更大的聚集资源能力,现在包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都是向规模房企倾斜的。”张波表示。

当规模足够大,利润才能做到更大。欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,同样是10%的行业平均利润率,100亿元规模的企业与1000亿元规模的企业,利润绝对值相差很多。

而且这类企业在资本市场上也更能获得支持,2017年股价快速上升,他们的策略和能力得到了充分认可。

“虽然不排除一些企业,例如区域性国资委下属企业,它们规模虽然中等,但资金成本足够低,也可以穿越周期。”资深地产人薛建雄(微博)认为,但普遍而言,通过全国化布局做大规模,是最受认同的房企抵御局部市场波动的方法。

分城而论注重均衡
在房企全国化布局中,分城而论十分重要。当前中国的城市版图上,一线城市的消费升级转型需求体量惊人。以上海为例,2017年12月25日公布的《国务院关于上海市城市总体规划的批复》中,明确提出“努力把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城,卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市。”这个宏伟目标中,旧城改造、城市更新、工业用地转型、土地集约利用等等,无疑有不少房地产行业的创新发展新机遇。

“我国城镇化水平已经大为改观,一线城市的城市化率达到甚至超过发达国家水平,但仍存在着明显的不均衡性,很多三四线城市发展相对滞后。”上述融信中国相关人士指出。

在当前一线城市“严管控”的行情下,房企的资金沉淀风险会相对提升,此时顺应三四线城市去库存的机遇,就能获得轮动发展的市场机会。

“尤其是二线城市,从未来3~5年的发展来看这是房企的必争之地,由于二线城市还处于增量市场,凭借相对充足的供应、相对便宜的地价以及大量人口导入的优势,房企布局的动力较强。”融信中国相关人士表示。该人士认为,在布局方面,企业需要均衡化布局,依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。比如在多数房企离开三四线时选择逆势回归;当房企又将目光聚焦三四线时,转而选择区域深耕;当房企惧怕一二线城市时,曲线回营,“东方不亮西方亮”,才不会错失市场红利。

不同城市的发展阶段虽然给企业发展的空间不同,但市场也存在共性。多位业内人士和企业高管也强调,在当前的行业趋势下,无论哪座城市,对品质的需求都在提升,这是房企应该重视的战场。不论是住宅还是商业,都已经或将从短缺时代转向充沛时代,未来将是产品力取胜的新时代,匠心营造才是尊重城市、赢得市场、收获客户的最强策略。

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