房企还债高峰期将至 创新融资方式成破局关键

2018-1-22 08:30| 编辑: 万晓冉 |来自: 中华建设网

摘要: 业内人士指出,随着2018年步入集中还款期,房企资金到期集中兑付压力加大,部分中小房企将面临资金链压力。房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿元,成房企4年来资金压力最大的一年。
中华建设网讯  2017年是房地产行业全面调整的一年。不仅短期调控开启“五限”政策、长期实行租购并举,房企的融资格局也发生巨大变化,银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧,高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。

中原地产数据显示,2017年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势在今年还将持续。伴随着2017年销售创下新高,房企的负债总额和负债率也在不断走高,繁荣之下,风险隐现。

业内人士指出,随着2018年步入集中还款期,房企资金到期集中兑付压力加大,部分中小房企将面临资金链压力。房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿元,成房企4年来资金压力最大的一年。


房企频频“出海”筹钱
房企密集出海寻求融资的热潮从2017年就已开始。克而瑞地产研究中心数据显示,2017年1~11月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点。与此同时,房企境内公司债发行总量明显下降。中国指数 研究院数据显示,2017年全年,公司债共计发行622亿元,同比下降85.6%。

2018年伊始,房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬,就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划,总规模达42.5亿美元。

高昂的海外融资受到青睐的背后,是境内融资全面收紧。

民生证券分析师杨柳认为,相比2016年相对宽松的融资渠道,2017年以来各种地产融资渠道纷纷受到限制。证监会和银监会两个体系,都加强了对地产融资的监管。

比如,2017年,银监会对整个银行业展开的“三三四”检查大大限制了银行资金流向地产。银监会日前印发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中也将违反房地产行业政策列为今年整治的要点。

与此同时,房企借“影子银行”等暗道进行融资的渠道也引起了监管的警觉。2017年12月,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,强调不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。今年1月,银监会再发文将委托贷款纳入严监管。

另外,2017年房企债券融资则处于全年收紧的状态。杨柳分析,2017年房企发债整体上受限制较多,且发债成本上升较快,导致许多企业取消或延迟发债。另外,从审批速度上看,2017对地产债的审核速度始终较慢,降低了企业通过发债进行融资的偏好。

招商证券分析师徐寒飞则表示,尽管海外融资成本偏高,但出于维系资金链的考虑,房企“被迫”发债的格局料将维持,境外发债将会延续攀升态势。

还债高峰期将至
作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款,在2018年并不乐观。中原地产指出,2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市的调控已开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但中小房企在2018年将面临全面困境。

过去一年里,多家房企的负债总额和负债率在走高。据统计数据显示,截至2017年三季度末,136家上市房企总负债达6.04万亿元,同比增加1.40万亿元,增幅为23.21%。

即使是龙头房企如万科,负债也在上升。财报显示,万科A截至去年三季度负债为8506.56亿元,前年三季度为6123.96亿元,同比增加2382.6亿元,增幅38.91%。

数据还显示,截至2017年9月,房地产板块资产负债率为79.3%,较6月末上升0.8个百分点,再创近年新高;而净负债率达到113.3%。其中,京投发展、泰禾集团等29家房企的资产负债率已超过80%,高于行业资产负债率。

而2018年又是房企的还债高峰。同策研究院总监张宏伟(博客)表示,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。

任志强指出,2010-2014年的5年间,房企债务只有8000多亿。2015-2016年两年间,房企新增债务达到8500亿,他估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超一万亿。

平安证券则表示,若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金链风险。2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期,个别房企或将面临危机,收购兼并市场会存在大量机会,行业并购整合浪潮将延续。

多元化融资方式成破局关键
2018年开年以来,碧桂园、泰禾集团、龙湖地产等多家房企陆续发布海外融资计划。业内专家表示,预计2018年地产融资政策仍会保持整体偏紧,在此情况下,短期内房企海外融资规模料继续扩大,多元化融资方式或成为房企融资破局关键。

根据房企发布的公告统计,1月上旬房企计划海外融资规模累计已超过45亿美元。

比如,龙湖地产1月9日发布公告宣布与高盛、海通国际、摩根士丹利、汇丰及花旗,就发行于2023年到期的3亿美元3.9%优先票据及于2028年到期的5亿美元4.5%优先票据订立购买协议,票据发行的估计所得款项总额约为7.981亿美元。碧桂园10日发布公告宣布拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。票据发行估计所得款项净额约为8.39亿美元,碧桂园拟将该笔款项用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。

“房企积极到海外市场筹钱,主要是为了缓解其所面临的资金压力。”明源地产研究院副院长刘策表示,2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》,正式实施公司债新政。众多房企在2015-2016年发债,而这批债券将陆续在2018年进入回售期。

“与此同时,在限售、限价、限购等多种调控政策持续影响发酵下,加之三四线城市的楼市风光或难再现,预计房地产销售回款不会太乐观。”刘策表示,2018年将是国内大型房企较为艰难的一年。

易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进也表示,部分房企当前销售业绩呈现增速放缓的态势,资金方面有一定压力;另外,部分房企此前有很多“地王”项目,也需要类似融资。虽然国外市场融资成本也在上升,但渠道仍较为通畅。

值得注意的是,除了辗转到海外进行融资外,房企也在国内积极拓展新的融资方式。克而瑞地产研究中心发布的《2017年度全国房地产市场总结与展望》显示,房企的融资方式越来越多元化,房地产私募基金、资产证券化(ABS)、房地产投资信托(REITs)、永续债等创新融资方式不断涌现。自2015年6月万科发布国内首只公募REITs后,ABS逐渐成为房企融资的一个突破口。2017年前11个月,多家企业完成发行ABS产品,发行金额总计423亿元,同比大幅增长210%,大大超过2016年全年总量。

业内人士表示,从长远看,直接融资或成房企融资大趋势之一。但提升直接融资比例需要很长时间过渡,当前估值合理的基础资产仍然过少,制约了直接融资比例。2018年地产的融资政策仍会保持整体偏紧,对不同渠道"有保有压"。除传统地产融资渠道外,地产相关的资产证券化产品在2017年的蓬勃发展,成为监管部门鼓励发行和金融机构拓展业务的重点。

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