50家房企拿地破万亿 三四线城市热度升高

2018-7-25 08:56| 编辑: 万晓冉 |来自: 中华建设网

摘要: 自2016年9月楼市开启本轮调控开始,已持续22个月有余。目前,房地产行业正进入快速洗牌期,规模成为企业生存发展的关键诉求。投资拿地,已经成为房企面向未来的战略性能力。
中华建设网讯  自2016年9月楼市开启本轮调控开始,已持续22个月有余。目前,房地产行业正进入快速洗牌期,规模成为企业生存发展的关键诉求。投资拿地,已经成为房企面向未来的战略性能力。

截至7月23日,据中原地产研究中心统计数据显示,仅从“招拍挂”市场的权益拿地金额看,50家房企合计拿地金额高达10940亿元。其中,19家房企拿地均超过200亿元。其中,碧桂园、万科、保利地产、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。

业内人士表示,受政策边际效应持续递减的影响,2018年上半年,市场有所反弹。但从下半年来看,监管大幅强化,调控持续收紧的同时,在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下,房地产市场的不确定性大幅增强。


50家房企拿地破万亿
2018年房地产在调控重压和行业资金链明显收紧之下,土地市场仍然火爆,房企拿地金额不降反升。

从今年年初至7月23日,碧桂园通过“招拍挂”市场拍得土地366块,权益规划建筑面积达到4365.98万平方米,权益拿地总价达到1086亿元,拿地均价为2487元/平方米。无论拿地数量、规划面积和拿地总价,碧桂园均位于榜首。

万科拿地124宗,权益拿地总额838.7亿元;保利71宗土地,拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示,上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家,房企拼规模趋势加剧。热点城市成交量环比出现了明显的上行,成交量有所恢复。同时,各线城市去库存几近完成,房企开启补库存阶段。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为此次抢地的主体。

在房企强烈的购地意愿下,卖地收入也创造历史新高。据统计,截至7月18日,全国热点城市土地市场继续成交集中,50个热点城市卖地超过2万亿元,同比上涨达35.3%。其中,最高的是杭州,卖地金额达1987.3亿元,同比上涨149%,重庆943亿元,同比上涨27%,此外,苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

不过,在一系列调控下,热点城市溢价率保持在10%左右,明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

三、四线城市热度升高
值得关注的是,今年以来,房企融资压力和还债压力倍增,部分房企对总地价过高地块较为谨慎,多数房企选择积极进入三、四线城市,但对总投资体量控制较为严格,多选择符合“短平快”产品线的地块,但也推动三、四线城市土地出让金额水涨船高。

数据显示,2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。分级别来看,其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。

在50个热点卖地最多的城市中,有25个城市是三四线城,刷新历史纪录。截止目前,有45个三、四线城市卖地收入超过100亿元。其中,佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市等18个三、四线城市卖地收入超过200亿元。

有研究报告指出,从土地市场供求结构来看,一线城市在高压调控下明显降温,二线城市由于加大供应实现量升价稳,三、四线城市在需求外溢和棚改带动下量升价涨。从企业拿地来看,品牌房企仍在积极补仓,并向三、四线城市下沉。预计2018年下半年,在金融环境收紧及棚改政策调整作用下,土地市场将继续降温,部分三、四线城市市场风险或将显现,房企拿地宜更加科学与审慎,保障现金流安全。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷于近日表示,在政策影响之下,下半年,棚改的进城会进一步放缓;在资金来源不充分的条件下,楼市将回归“零增长”区间。他进一步称,现在中国居民的杠杆率已经十分高了,房价泡沫破裂的风险挥之不去,市场经济下出现债务违约十分正常,一、二线城市供应不足,房价受限三、四线城市需求透支,后续乏力。


下半年市场不确定性增加
事实上,受各路资金的限制,众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目,部分中小房企更是出现亏损的迹象。

在此背景下,激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场,7月份以来,地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块,南星地块此次成交楼面价36086元/平方米,而在此之前,保利滨江?上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块,温州时代以楼面价32638元/平方米拿下,且无配建要求。

除了资金的紧缩,作为房地产去库存工具的棚改资金,也将减缓。业内人士表示,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

此外,调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示,房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控,另一方面,则是从供给侧进一步发力,加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

对官方的表态,有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。此外,在调控持续加码的趋势下,房企拿地依然在加速过程中。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。从各地楼市调控看,预计房企的资金压力仍将持续,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧。因此,在内外多重环境的不确定因素的影响下,2018年下半年,房地产市场不确定性将再度增加。

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