共有产权房来袭 楼市未来是否将被撼动?

2018-9-14 20:49| 编辑: 万晓冉 |来自: 中华建设网

摘要: 前段时间广州 " 租售同权 " 的政策在坊间引起热议,这两天,房市又有新动作——共有产权房——一种新房源闪亮登场。所谓 " 共有产权房 ",就是买房人与政府共同持有房屋产权,而买房人保有房屋使用权的一种 ...
中华建设网讯  前段时间广州 " 租售同权 " 的政策在坊间引起热议,这两天,房市又有新动作——共有产权房——一种新房源闪亮登场。所谓 " 共有产权房 ",就是买房人与政府共同持有房屋产权,而买房人保有房屋使用权的一种房屋买卖方式。据说 " 共有产权房 " 的优惠力度 " 空前 ",堪比经济适用房、自住房,于是迅速就在 " 朋友圈 " 刷屏了。

那么,房本上写谁的名?" 产权 " 怎么共有法?有多少人能买到呢?


各地政策频出
近日,北京发布共有产权相关方案。方案表明,一个家庭只能购买一套共有产权住房。申请购买共有产权房的单身人士应当年满 30 周岁。申请购买共有产权房的家庭应符合北京市住房限购条件,且家庭成员名下均无住房。凡是出现了以下 4 种情形的购房人,不得申请购买共有产权住房。有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年;申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议;申请家庭有住房转出记录;申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除。值得注意的是,共有产权房的配售将遵循 " 职住平衡 " 原则,在郊区工作的人士要跑到市中心购买共有产权房,恐怕很难通过审核。

综上,共有产权房主要供应给北京无房家庭,京籍和非京籍都可以购买。户籍不在北京、长期在北京纳税交社保的 " 新北京人 " 享有不少于 30% 的共有产权房源。

9月11日,广东省住房和城乡建设厅官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》),这一方案意味着共有产权房可“变身”商品房,实现“外循环”。

未来,在广东,购买共有产权房满10年后,购买人可以一次性买下剩余政府所有的产权,获得完整产权。如果是通过行政划拨方式供地的共有产权房,转为商品住房时,承购人还要补交相应土地价款。

9月14日,西安市房管局召开住房供给侧改革通气会,发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》(以下简称《方案》),将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房,实行政府与购房人按份共有产权,面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市户籍居民、取得本市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。

将租赁型保障房(含廉租房、公租房)整合为公租房,以低于市场租金一定比例的价格,面向本市居民、新就业职工、外来务工人员等中等以下收入住房困难家庭和在本市无自有住房且经市委人才办、市人社局认定的各类人才或新毕业大学生出租。
 
不确定的产权?
" 政府和无房刚需家庭一起持有房屋产权 " 是共有产权房的关键。政府将其持有的部分产权的 " 使用权 " 让渡给首次购房人。具体来说,购房人用相对较少的房款就可以买下一套共有产权房,购房人享受这套房子的 " 使用权 "。但是,这套房子的产权将由政府和购房人按一定比例共同持有。具体到产权份额,将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫预计,政府和个人的产权分配比例大致为 1:3。" 政府占 25%-40%,购房人占 60%-75%。"据悉,购房人未来可以得到住房的全部产权。只需在取得不动产权证 5 年后,按照市场价购买政府所占的那部分产权即可。以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的 30%,但购房人拥有自住房的完全产权。在转换为共有产权房后,售价也可能低于同地段售价的 30%,不同的是,购房人得到的是一个只有 70% 产权的房子。

对此,经济学者马光远提出了质疑:" 价格没变,面积没变,产权少了 30%,这叫让利吗?"

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此种产权制度主要吸取了经济适用房的 " 教训 "。经济适用房的价格很低,导致许多并无购房资格的人进入市场,以此套利。共有产权房的价格不会低于普通的商品房。只不过为了降低购房者负担,在其获得全部产权之前,可以只付一部分钱。以总价 300 万的房子为例,购房者先付 210 万,获得 70% 的产权,5 年后可以按照市场价回购政府份额,获得房屋的全部产权。

有网友对 " 市场价 " 一词提出了疑问,这是指 5 年前还是 5 年后的价格?" 按照市场价,指的就是 5 年之后的市场价格。" 谢逸枫解释道。

中国指数研究院统计了北京 2005 年至 2015 年近十年的新建商品房价,涨幅高达 307.39%。谁也无法预知北京 5 年后的房价。

严跃进认为," 回购政府份额 " 的做法实际上压力不大,经过 5 年的缓冲期,购房者的承受能力将逐渐增强。补缴的费用是此前购房时没有缴纳的,理所应当要交。至于回购价格,预计会根据此类房源过去的成本价格和目前的价格做出折中。


共有产权房能买到吗?
为解决中低收入家庭的住房问题,政府曾在 2008 年推出了经济适用房,又在 2013 年推出了自住房。和共有产权房一样,这些住房也限定标准、价格或租金。以自住房为例,2014 年北京共推出约 23887 套自住房,2016 年自住房的供应量相比 2014 年约减少了 8000 余套。

我爱我家朝阳公园门店的张先生表示," 买到自住房的概率就和中彩票一样低。" 每个地段好的自住房项目都会引起大规模抢购,中签率基本维持在 100:1。

" 地段好的共有产权房也许并不容易买到。" 多位房产专家认为,在北京住房市场的供需关系中,永远都是 " 僧多粥少 "。

" 共有产权房绝对不是免费的午餐,不是人人都可以轻松享有。" 谢逸枫指出。从共有产权房的购买对象和申请流程看,有户口、年龄、家庭、住房、婚姻、选房次数、摇号等严苛的限制条件。从共有产权的房源数量看,70% 的共有产权房房源将划给人才,真正投入市场的部分只有 30%。从共有产权房的转让条件看,有年龄、对象、比例等层层限制,实际上增加了共有产权房流通的难度。


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